إس آند بي: تصحيح أعمق لأسعار عقارات دبي في 2027

الملخص

• إس آند بي ترجّح استمرار تصحيح أسعار العقارات السكنية في دبي خلال 2027 مع موجة وحدات جديدة.
• المعروض السكني مرشح للارتفاع نحو 20% بين 2027 و2028، والشقق أكثر عرضة للتراجع من الفلل.
• الوكالة ترى أن انحسار المخاطر الجيوسياسية قد يوقف التراجع ويثبّت الأسعار رغم الوحدات الإضافية.

خبر

أسعار العقارات السكنية في دبي تراجعت بين 5% و15% منذ نهاية 2025 وحتى سبتمبر 2026، خصوصاً في المناطق التي تتسلم أعداداً كبيرة من الوحدات. وتتوقع وكالة إس آند بي غلوبال في تقرير أن يمتد التصحيح إلى 2027 مع دخول معروض جديد يرفع إجمالي الوحدات نحو 20%. وترى الوكالة أن التراجع سيكون تدريجياً لا حاداً.

تفصيل

• حجم المعروض: رجّحت إس آند بي دخول موجة كبيرة من الوحدات الجديدة إلى السوق خلال 2027 و2028، لا سيما الشقق، بما يرفع إجمالي عدد الوحدات السكنية في دبي بنحو 20%. وقدّرت أن ذلك سيخفض أحجام الصفقات ويضغط على الأسعار، لكن بوتيرة تدريجية بفعل عوامل اقتصادية وتنظيمية داعمة.
• أرقام الصفقات: بلغ متوسط معاملات مبيعات الوحدات 12644 معاملة شهرياً بين مارس وسبتمبر 2026، بانخفاض 26% عن متوسط 17198 معاملة في يناير وفبراير، وفق بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي التي أوردها التقرير.
• تعافٍ جزئي: ارتفع عدد الصفقات من نحو 10.3 ألف في مايو إلى قرابة 14 ألفاً في كل من يونيو ويوليو، ما أظهر تحسناً مؤقتاً في النشاط خلال الصيف قبل أن تستقر وتيرة السوق عند مستويات أدنى من مطلع العام.
• نوعية المشترين: عزت الوكالة اعتدال التصحيح خلال الأشهر السبعة التي أعقبت اندلاع الحرب إلى تغير نوعية المستثمرين، مع تزايد المشترين ذوي الأفق الطويل، بينهم المالكون القاطنون والمؤجرون لفترات طويلة والأسر الدولية الثرية، وهي شرائح أقل تأثراً بالتقلبات الدورية.
• الدعم الحكومي: أشار التقرير إلى إتاحة قروض الرهن العقاري لشراء الوحدات قيد الإنشاء بحد أقصى لنسبة القرض إلى قيمة العقار يبلغ 50%، إلى جانب تحسينات تنظيمية ساعدت على كبح وتيرة التراجع.
• البيع على الخارطة: شكلت العقارات قيد الإنشاء نحو 70% من المبيعات السكنية المسجلة في دبي خلال 2026. ولجأ مطورون إلى خطط سداد تتيح دفع 20% إلى 30% من السعر أثناء البناء وتأجيل الباقي حتى التسليم، ما دعم أسعار الطلب مقارنة بالسوق الثانوية.
• الشقق أولاً: توقعت إس آند بي أن يكون تراجع أسعار الشقق أحد من الفلل في 2027، بسبب العدد الكبير من الشقق قيد الإنشاء وتوقعات تباطؤ النمو السكاني. وبلغ عدد سكان دبي 4.6 مليون نسمة في 2025 بزيادة 7.8% عن العام السابق.
• وضع المطورين: رأت الوكالة أن أربعة مطورين تصنفهم، هم إعمار العقارية وداماك العقارية وشوبا وأمنيات، في وضع ائتماني مطمئن، إذ تغطي إيراداتهم المتراكمة بين سنتين وست سنوات، وتبلغ 37 مليار دولار لدى إعمار مقابل 21 مليار دولار لدى داماك.
• مخاطر السداد: رجّحت الوكالة ارتفاع حالات تأخر المشترين في السداد مع الوقت. وخلال تصحيح 2015 وجائحة كورونا تراوحت معدلات التأخر لدى كبار المطورين بين 3% و10%، فيما قد تكون النسبة "أعلى بكثير" لدى المطورين الجدد والأقل خبرة.
• السياسات المالية: توقعت إس آند بي أن تحافظ الشركات المصنفة على سياسات مالية متحفظة، وأن تبقى توزيعات الأرباح اختيارية ومرتبطة بأداء المجموعة وتوافر فائض السيولة، فيما تمنحها الإيرادات المتراكمة هامشاً لاستيعاب تراجع المبيعات.

بين السطور

تقدير الوكالة يفصل بين ضغطين مختلفين: معروض معروف سلفاً يمتد إلى 2028، ومتغير جيوسياسي قابل للانحسار. ولأن 70% من المبيعات على الخارطة وخطط السداد تؤجل معظم الثمن إلى التسليم، فإن اختبار السوق الحقيقي يقع عند موجة التسليمات لا عند لحظة البيع، وهو ما يفسر ربط الوكالة ارتفاع التأخر في السداد بالمطورين الأحدث تحديداً.

ماذا بعد؟

المؤشرات القابلة للمتابعة: وتيرة التسليمات في 2027، وأعداد الصفقات الشهرية في بيانات دائرة الأراضي والأملاك، ومعدلات تأخر السداد لدى المطورين، ومسار أسعار الشقق مقارنة بالفلل.

المصدر: إس آند بي غلوبال، دائرة الأراضي والأملاك في دبي، بلومبرغ